성남 광주대단지 사태가 발생한지 40년이 되었다.

지금 성남에서는 단대재개발 구역, 중3구역에서 재개발 1단계 사업이 진행중이고 신흥2구역 등이 사업승인을 얻어 재개발 2단계 사업이 추진 중이다.

◆제179회 제1차 정례회 제2차 본회의에서 윤창근 의원이 시정질문을 하고 있다.

2020 성남시 도시. 주거환경정비기본계획을 재수립 하기위해 용역 결과를 공람 중이다. 기본계획에는 총 10개의 주택재개발과 태평1구역 등 33개의 사업유형유보지역, 그리고  은행주공아파트 등 4개지역이 주택재건축 지구로 신규 지정토록 되어 있다. 이 계획에는 다양한 정비방식에 대한 고민없이 전면적 정비방식만을 담고 있다.

그러나 우려스러운 것은 성남 본시가지 주변에 상대적으로 저렴하게 공급되는 보금자리주택 사업과 주택경기 침체로 재개발 사업들이 사업성을 담보하기가 어려운 실정이다.

게다가 정부가 추진했던 분양가상향제 폐지, 성남재개발 사업주체인 LH 재무구조 개선 지원안이 국회 법사위 문턱을 넘지 못해 정비사업 사업성 개선도 불투명한 상태이다.

현실적으로 지금까지의 전면철거 방식의 재개발 사업은 ‘주거환경’ 개선사업이 아니라 돈 많은 주민으로 원주민을 바꾸는 ‘주민’ 개선사업 이였다.

그래서 시공사와 조합의 이익을 대변하는 재개발 사업보다 현재 거주하는 원주민들 대다수에게 고른 혜택이 돌아가는 새로운 대안 모델이 절실히 필요하다.

물론 국가적인 차원에서 공적자금을 조성하여 양질의 공공주택을 저렴하게 보급하는 정책을 펼치는 것이 가장 바람직하다.

그러나 지자체에서 주거환경 개선사업의 패러다임을 전환하여 주택재개발 이후의 대안 모델을 확산시킬 필요가 있는 것이다.

시공사나 조합의 이익 대변에서 주민 대다수에게 고른 이익을 분배하고, 대규모 재개발 재건축 보다는 기존 주거공간을 리모델링 하고, 주민을 내쫓는 주민 바꾸기가 아니라 좋은 마을 만들기가 필요하다.

지금 우리는 은평구의 ‘두꺼비 하우스’나 전주에서 좋은 반응을 얻고 있는 ‘해피하우스’ 일본의 ‘밀집지역시가지정비촉진사업’처럼 새로운 주거환경 개선 사업에 주목해야 한다.

서울 은평구에서는 주거환경개선의 새로운 대안으로 ‘두꺼비 하우징’이라는 사업을 추진하여 좋은 반응을 얻고 있다. 두꺼비하우징은 단독주택을 아파트처럼 관리해주는 사업개념을 도입해 주택관리, 주택개. 보수, 주거복지사업, 마을만들기 사업 등을 하는 신 개념의 주거환경 개선 사업이다.

중앙정부에서도 대통령직속 ‘국가건축정책위원회’ 주관으로 “해피하우스” 사업이 시범적으로 추진 중입니다. 지속 가능한 신 주거 문화운동의 핵심 사업으로 아파트의 관리사무소처럼 단독주택지역에 해피하우스센터를 설치하여 ♦기존 주택 유지관리 서비스 ♦에너지 성능 효율 개선 ♦주거복지 서비스 등 주거향상을 도모하는 지역 밀착형 서비스 사업이다.

해피하우스센터에서는 공무원과 기술 인력이 상주해 단독주택의 간단한 수리 등 서비스 지원과 벽체 창호 등 에너지 성능검사와 컨설팅 등을 제공한다.

언제 현실화 될지도 모르는 주택재개발을 그것도 사업성도 검토되지 않은 전면 철거를 통한 아파트 건설 방식만을 고집하는 것은 대단히 불행한 일이다. ‘해피하우스’ ‘두꺼비하우징’ 과 같은 주거환경개선 사업 모델을 주목해야 하는 이유이다.

물가불안, 금리불안, 전세난 등 국내 시장 경제가 매우 불안한 실정이기 때문에 주택 재개발 사업에 대한 속도조절과 새로운 대안 모색을 통한 연착륙이 필요하다.

<시정질문 전문>

존경하는 의장님!
선배, 동료 의원 여러분!
언론인과 방청객 여러분!
그리고 100만 성남시민 여러분!

신흥 2. 3동, 단대동 출신 윤창근 의원입니다.

여러분!
올해는 광주대단지 사태가 일어난 지 만 40년이 되는 해입니다.
청계천 등 서울에서 강제 철거로 밀려나 산 껍데기 대충 밀어내 만들어진 판자촌에서, 마누라 없이는 살아도 장화 없이는 못 산다할 정도로 지옥 같았던 생활을 참지 못해 급기야 모든 사람들이 궐기했던 것이 40년의 세월이 흘렀습니다. 어릴 적 목격했던 생생한 기억과 함께 저도 성남에 꽤 오래 살았구나! 회상해 봅니다.

이렇게 강제로 급조해서 만들어진 성남 본시가지 주거환경은 열악할 수밖에 없었고 열악한 주거 환경은 도시발전의 장애물로 작용해 왔습니다. 그렇기 때문에 본시가지 시민들은 주거환경 개선을 간절히 염원해 왔습니다.

그러나 현실은 우리가 염원하는 방향으로 흘러가지 않았습니다.

현재 진행 중인 재개발은 내가 살던 주거지에 새집 지어 다시 정착하리라는 기대와는 달리 감당하기 어려운 추가부담으로 전혀 생소한 동네로 떠나야 되게 생겼습니다. 정비사업구역으로 지정되어 주택개보수조차 엄두도 내기 어려운 실정입니다. 세입자는 치솟는 전세가에 불투명한 사업 추진에 이러지도 저러지도 못하고 눈치만 보며 불안해하고 있습니다.

물가불안, 금리불안, 전세난 등 국내 시장 경제는 매우 불안정한 실정입니다. 이제라도 재개발 사업에 대해 전반적인 검토를 통해 종합적이고 근본적인 대책 수립을 고민해야 할 때입니다.

먼저 성남 재개발이 앞으로도 뒤로도 갈 수 없게 된 원인이 무엇인지 살펴봐야 합니다.

첫째, 가장 중요하고 결정적인 원인은 중앙정부의 잘못된 보금자리주택 사업의 추진입니다. 보금자리주택 사업은 주요 요지의 그린벨트를  해제해 주택을 건설 주변 시세 이하로 주택을 공급합니다. 보통은 평당 1000만원 이내로 분양하게 됩니다. 위례신도시의 경우는 1200만 원대로 공급한다고 합니다.

그런데 성남의 재개발은 기존주택을 철거해서 아파트를 짓게 되니 보금자리주택처럼 싸게 공급하는 것은 가능할 수가 없습니다.

뿐만 아니라 성남의 재개발은 세입자 문제 등 복잡한 민원까지 해결해야 합니다. 사정이 이러니 지리적으로 비슷한 위치에 그의 동시에 진행되는 보금자리 주택 사업으로 주택을 구하고자 하는 대기자들이 몰리게 될 수밖에 없게 되는 것입니다.

결국 서민을 위한다는 보금자리 주택 건설이 시장을 교란하게 되고 특히 우리 시의 재개발 재건축 시장은 크게 타격을 받게 된 것입니다. 최근 정부에서는 보금자리 주택 건설에 민간 참여를 허용하려는 시도까지 한 바 있습니다. 정부는 기존 시가지 철거 재개발처럼 열악한 조건의 개발은 스스로 회피하고 민간이든 정부든 땅 짚고 헤엄치듯 편하고 돈 되는 사업만 하려고 합니다.

최근에 이웃 도시 과천시 여인국 시장이 “국토부의 보금자리주택 건설 발표 이후 재산가치 하락과 재건축에 미치는 영향이 우려되므로 보금자리 지구지정을 보류 해 달라”고 국토해양부에 요청했다는 언론기사를 접했습니다.

여시장의 요구처럼 보금자리 지구지정을 보류하는 것도 하나의 대책일 것입니다. 그러나 성남은 이미 여수, 위례, 고등 등 보금자리 주택이 이미 진행 중이므로 특단의 대책이 필요 합니다.

40년 전 강제 철거로 급조해서 만들어진 성남 본도심의 열악한 주거환경은 근본적으로 중앙정부의 책임이 있습니다. 책임져야 할 정부가 오히려 주변에 보금자리를 시행해 상대적 어려움과 고통을 성남시민에게 이중으로 안겨주고 있는 것입니다.

우리는 중앙정부에 요구해야 합니다. 특별법을 만들어서라도 성남의 재개발이 성공할 수 있도록 최소한 주변 보금자리에 주어지는 혜택을 성남 본 도심 재개발에도 달라고 요구해야 합니다. 위례신도시의 개발 이익을 성남 본 도심 재개발에 쓸 수 있도록 요구해야 합니다. 그것만이 본 도심 재개발도 살리고 보금자리도 살리는 길입니다. 그렇지 않으면 보금자리주택은 특혜고 로또 당첨이지만 우리 본 도심 재개발은 해야 하나 말아야 하나 기구한 운명이 될 것이 분명합니다.

둘째는 무책임한 LH공사입니다. LH는 국가 공기업입니다. 무엇보다 공공성이 우선 되어야 합니다. 그러나 성남에서 LH는 ‘먹튀’(먹고 튄다는 말)일 뿐이었습니다. 분당, 판교, 여수, 위례 등 돈 되는 곳은 먹어 치우고 본 도심 재개발에는 전혀 손해 볼 것도 없으면서(원가정산방식 때문에)도 사업추진을 등한시 해 왔습니다. 때로는 성남 재개발에서 손떼겠다고 수시로 협박까지 해가면서 말입니다.

LH는 재개발 3단계 주거환경 개선 사업은 이미 포기 했고 재개발 2단계 신흥 2구역, 중 1구역 사업에 대해서는 재개발 사업촉진위원회를 주민대표들과 함께 구성하여 사업 정상화 방향을 찾고 있다고 알고 있습니다.

성남시가 성공적 재개발 추진을 위해서 용적률 상향, 기금 지원 등 각종 활성화 대책을 발표해서 사업성이 개선 되도록 한 것은 참으로 잘한 일입니다.

그렇다면 이제 LH가 상응하는 적절한 대안을 마련해야 합니다. ‘먹튀’라는 소리를 듣지 않으려면 판교, 여수, 위례에서 벌어들인 개발 이익은 성남 본 도심 재개발에 전액 재투자해야 합니다.

최소한 국가 공기업으로서 투명성이라도 담보해야 합니다. 지금까지 LH는 이름만 공기업이지 민간 영역보다 더 불투명하게 운영해 왔습니다. 지금쯤은 일반 분양가는 얼마 정도이며, 소유자 추가 분담금은 얼마 정도이며, 세입자 대책은 어떻게 할 것이며 등 에 대해 솔직히 알려야 할 때라고 봅니다.

2010년 11월에 사회통합위원회는 재정비사업이 사회통합차원에서 합리적이고 공정한 사업이 추진될 수 있도록 재정비 기본방향을 제시 한 바 있습니다.

 내용 중 일부를 소개 하면,
가) 사회통합을 위해 지역사회가 추구하는 다양한 가치를 실현하는 방향으로 사업을 추진한다.
나) 주민들의 주거안정과 재정착을 위하여 주민의 부담능력에 맞는 저렴 주택의 공급을 확대 한다. 재정착하고자 하는 거주민 중 임시이주대책을 필요로 하는 경우 사업시행자 및 정부에서 임시이주주택을 마련하여 거주민의 주거권을 보호한다.
다) 주거권 차원에서 자신의 의지와 상관없이 재정비 사업으로 퇴거당하는 세대에 대하여는 적절한 이주대책을 제공한다.
라) 자영업자에 대한 영업보상은 기존의 현금 중심의 손실보상에서 적절한 대체 점포를 제공하여 영업활동을 계속하는데 우선을 둔다.(중략)
마) 주거세입자의 재정착을 지원하기 위해 공공임대주택의 임대료를 소득에 따라 차등화 하여 제공한다.
바) 소액보상 가옥주를 위해서는 부담 가능한 소형주택을 공급하고 재정착할 수 있도록 지원한다.
사) 사업추진단계별로 주민들의 의견이 반영 될 수 있는 제도적 장치를 마련한다.
아) 사업과 관련하여 이해당사자간 갈등을 조정할 수 있는 장치를 마련한다.
자) 원활하고 투명한 사업추진을 위해서 공공의 관리감독을 강화 한다.
차) 주거환경의 질 측면에서 정비사업이 꼭 필요한 지역을 중심으로 사업을 추진하고, 구역지정요건을 강화한다.
카) 정비사업의 공공성 확보를 위해 공공부분의 재원을 조기에 확보하고 투자를 확대 한다.
타) 도시의 역사적 흔적을 유지하고, 원주민의 재정착을 위해 전면적 정비 이외의 다양한 정비방식을 추진한다.

공기업인 LH가 사회통합위원회의 재정비사업 기본방향에 얼마나 부합되게 사업을 추진해 왔는가? 되짚어 보아야 할 때입니다.

셋째, 솔직히 성남시의 개념 없는 재개발 정책도 문제입니다.
불나방이 불구덩이에 뛰어 들고 있는데도 성남시는 구경만 하고 있는 것은 아닌지? 아님 오히려 부채질 하고 있는 것은 아닌지? 생각 됩니다. 제가 이렇게 얘기 한다고 공직자 여러분 감정은 상해하지 마세요.

왜냐하면!

성남시는 지금  2020 성남시 도시. 주거환경정비기본계획을 재수립하기 위해 용역결과를 공람 중입니다. 용역결과를 보면 네 군데의 재건축아파트가 신규로 지정 되는 것을 빼고는 2010기본계획과 주택재개발 사업은 크게 변화가 없습니다.

결국 예전에 결정된 대로 기존주택을 철거해서 아파트 짖는 주택재개발 사업을 그대로 추진하겠다는 것입니다. 그렇게 결정을 하게 된 데는 ‘시민이 행복한 정비사업 추진을 위한 주민리서치’ 결과 대다수의 주민의견에 따른 것이라고 합니다.

주민리서치 결과를 보면 많은 주민이 현 주거환경에 불만(57.3%)을 표현하고 있고 대다수의 주민(81%)이 정비사업에 대해 찬성하고 있습니다.

그러나 흥미로운 것은 정비사업이 진행 될 경우 지불 가능한 주민부담금에 대해서 ‘없다’가 41%이고 1억 미만이 30.2%라는 점입니다.

결국 대다수 주민이 재개발 찬성은 하지만 1억이 넘어 가면 재개발이 힘들거나 기존주민 대다수는 재정착하지 못한다는 것입니다.

그렇다면 이런 현실을 2020정비기본계획에 어떻게 반영한 것입니까? 요즘 사업승인 된 2단계나 기 추진 중인 단대구역 재개발이 봉착한 문제가 무엇이라 생각하십니까?  바로 주민 부담금이 얼마인가? 가 핵심 사항입니다. 20평 분양지를 가진 사람이 34평형을 분양 받는다고 할 때  2억이 넘어 간다면 과연 누가 재개발을 하자고 동의할까요? 자기부담금이 얼마가 되던 무조건 전면철거 방식의 주택재개발을 하자고요? 냉정하게 생각해 봅시다. 가능한지?

게다가 이번에 정부가 추진했던 분양가 상한제 폐지, LH의 재무구조 개선을 지원하는 3대 중점 법안이 소위에 계류된 것은 물론 재개발. 재건축 사업시기 조정하는 법안도 국회 법사위 문턱을 넘지 못해 정비사업 사업성 개선도 불투명한 상태입니다.

또한 전반적으로 금융위기 이후로 주민 간 갈등, 더딘 정비사업 속도, 임대료 상승, 전세난 등 사업이 원활히 추진되지 않는데 따른 다양한 문제까지 표출되고 있습니다.

지금 우리나라는 건축에 끼어있던 거품이 빠지고 있는 형국이라 보이고, 보금자리주택 정책까지 겹쳐 우리 본 도심 재개발은 이중의 어려움에 봉착해 있습니다.

그런데도 원주민이 재정착할 수 있는 다양한 정비방식에 대한 고민 없이 전면적 정비만을 2020기본계획에 담으려고 합니까?

전면적인 철거와 정비를 통한 재개발은 기본적으로 막대한 재개발 비용을 수반하고 재개발 후 발생하는 집값 상승으로 만회하여야 재개발이 성공적으로 추진될 수 있습니다. 그런데 현재의 재개발이 집값 상승을 보장 할까요?

더 이상 전면철거 아파트 건설 방식만을 고집할 때는 지났다고 봅니다. 주민들의 소득 수준, 비용부담능력 등을 고려 도시기반 시설은 공공이 책임지고 주민들은 금융 지원 등을 통하여 노후화된 자기 집을 개량하는 방식의 재개발이 오히려 주된 재개발 방식이 되어야 합니다. 부동산 가격 상승의 시장상황에만 기대어 추진되는 재개발이 아니라 정부가 정책적으로 개입하여  서민들의 주거환경을 개선하고 재정적 투여를 통해 본질적으로 정부나 지방정부가 도시기반시설 등을 책임지는 주거복지 개념의 전략이 필요합니다.

그러나 우리 시는 은행동 주거환경 개선 사업에 무려 7000여 억원을 투자하면서 현지개량형 주거환경 개선사업에 부정적인 입장을 보이면서, 2020 기본계획에 주거환경 개선사업은 모두 철회 내지는 유보하고 있습니다. 그러나 현지개량형 주거환경 개선 사업이 문제가 있다하여 전면 철거방식의 재개발만이 능사라고 할 수 없습니다.

일본에서는 사회적재정비사업의 일환으로 ‘밀집지역시가지정비촉진사업’을 추진하고 있으며, 마을만들기 지원센터 등 제 3섹터를 설립하여 다양한 주체간의 파트너쉽에 의한 정비 사업을 추진하고 있습니다.

최근에는 기존의 주택재발 사업이나 현지개량 사업의 문제에 대한 대안적 모델로 ‘거점확산형 주거환경개선사업’이 도입되기도 합니다.

서울 은평구에서는 주거환경개선의 새로운 대안으로 ‘두꺼비 하우징’이라는 사업을 추진하여 좋은 반응을 얻고 있습니다. 두꺼비하우징은 단독주택을 아파트처럼 관리해주는 사업개념을 도입해 주택관리, 주택개. 보수, 주거복지사업, 마을만들기 사업 등을 하는 신 개념의 주거환경 개선 사업입니다.

중앙정부에서도 대통령직속 ‘국가건축정책위원회’ 주관으로 “해피하우스” 사업이 시범적으로 추진 중입니다. 지속 가능한 신 주거 문화운동의 핵심 사업으로 아파트의 관리사무소처럼 단독주택지역에 해피하우스센터를 설치하여 ♦기존 주택 유지관리 서비스 ♦에너지 성능 효율 개선 ♦주거복지 서비스 등 주거향상을 도모하는 지역 밀착형 서비스 사업입니다.

해피하우스센터에서는 공무원과 기술 인력이 상주해 단독주택의 간단한 수리 등 서비스 지원과 벽체 창호 등 에너지 성능검사와 컨설팅 등을 제공합니다.

결론적으로 지금까지의 말씀을 정리하면, 지금까지의 전면철거 방식의 재개발 사업은 ‘주거환경’ 개선사업이 아니라 돈 많은 주민으로 원주민을 바꾸는 ‘주민’ 개선사업 이였습니다.

그래서 시공사와 조합의 이익을 대변하는 재개발 사업보다 현재 거주하는 원주민들 대다수에게 고른 혜택이 돌아가는 새로운 대안 모델이 절실히 필요합니다.

물론 국가적인 차원에서 공적자금을 조성하여 양질의 공공주택을 저렴하게 보급하는 정책을 펼치는 것이 가장 바람직합니다.

그러나 지자체에서 주거환경 개선사업의 패러다임을 전환하여 주택재개발 이후의 대안 모델을 확산시킬 필요가 있는 것입니다.

시공사나 조합의 이익 대변에서 주민 대다수에게 고른 이익을 분배하고, 대규모 재개발 재건축 보다는 기존 주거공간을 리모델링 하고, 주민을 내쫓는 주민 바꾸기가 아니라 좋은 마을 만들기가 필요합니다.

지금 우리는 은평구의 ‘두꺼비 하우스’나 전주에서 좋은 반응을 얻고 있는 ‘해피하우스’ 일본의 ‘밀집지역시가지정비촉진사업’처럼 새로운 주거환경 개선 사업에 주목해야 할 때라 생각합니다.

언제 현실화 될지도 모르는 주택재개발을 그것도 사업성도 검토되지 않은 전면 철거를 통한 아파트 건설 방식만을 고집하는 것은 대단히 불행한 일입니다.

다양한 사업방식에 대한 고민과 더불어 집행부에 요구합니다. 2015년 이후에 정비계획이 수립되는 지역들에 대해 사업 방식을 전면 유보 하고, 재개발 지역에서 제한해 왔던 건축허가제한을 전면 해제해 줄 것을 요구합니다.

사업추진이 더딘 상태에서 광범위한 지구지정은 지역을 침체 내지 황폐화를 초래할 우려가 있기 때문입니다.

마지막으로 물가불안, 금리불안, 전세난 등 국내 시장 경제가 매우 불안한 실정이기 때문에 주택 재개발 사업에 대한 속도조절과 새로운 대안 모색을 통한 연착륙이 필요하다는 말씀을 드립니다.

장시간 경청해주셔서 감사합니다.