<2013년12월11일-방송 다시듣기>
[성남FM] '매거진투데이(경매특강-코너)'
▶방 송 : 주파수FM90.7Mhz(성남·분당·판교지역)
/ 튠인TuneIn라디오(스마트폰 어플리케이션)
/ 홈페이지(생방송듣기)
▶방송 일시 : 2013. 12. 11. (수) 오전 11시 ~ 11시50분.
▶진 행 : 이영애
▶출 연 : 박철호(경매법인 팀장)
▶방송 내용 : 경매특강①
-부동산 경매의 이해
☼이영애>
안녕하세요? 오늘은 현업에서 부동산경매 업무를 하고 있는 박철호팀장과 함께 하도록 하겠습니다.
안녕하세요? 박철호 팀장님.
☞박철호>
네 안녕하세요?
☼이영애>
간단히 자기소개 부탁 드리겠습니다.
☞박철호>
저는 서초동 경매뱅크 법인에서 근무중인 박철호 팀장입니다.
경매컨설팅과 경매당사자들을 위한 법률서비스 업무를 하고 있습니다.
또한 대형마트 교육스쿨을 통해서 부동산 경매 강의도 하고 있습니다.
☼이영애>
최근에 부동산 시장의 최대 핫이슈는 전세인데요 전세를 구할 때 조심해야 할 점이 있을까요?
☞박철호>
현재 전세 만기가 되서 이사를 준비하시고 있는 분들은 모두 공통적으로 느끼는 점인데요. 전세물량이 거의 없을 뿐 아니라 있다고 해도 얼마 전과 비교하면 너무 많이 오른 전세금으로 힘들어 하고 계시다고 합니다.
그렇다고 아무 집이나 계약해서 들어가시면 안됩니다.
☼이영애>
그럼 구체적으로 전세를 계약하기 전에 어떤 점을 조심해야 할까요?
☞박철호>
대출이 많은 집에 들어갔다가 경매를 당하면 보증금을 잃게 될 수 있습니다.
☼이영애>
그럼 대출이 어느 정도면 안전 할까요?
☞박철호>
집주인이 받은 대출금과 세입자의 보증금 합한 금액이 현 시세가의 70% 이내여야 합니다. 그래야 나중에 집이 경매 되더라도 보증금을 안전하게 찾아갈 수 있습니다.
보증금을 증액하는 세입자도 이런 방법으로 계산해서 증액을 할지, 이사를 나갈지 결정해야 합니다. (대출금액+보증금+증액보증금 = 현 시세가의 70% 이내)
그리고 등기부등본을 반드시 확인하고 증액하는 것도 중요 합니다.
그 동안 다른 권리들(가압류,가처분,가등기등)이 설정되었는지 확인해야 하기 때문 입니다.
부동산에서 알아서 해줄거라고 기대 하시면 안 됩니다. 나중에 경매가 되었을 때 중개업소는 보증금이 손실된 것에 대해 책임이 없습니다. 세입자 본인이 등기부등본을 직접 확인하고 현 시세가와 비교해서 꼼꼼하게 따져본 뒤 결정해야 할 것입니다.
전 재산이나 다름없는 전세 보증금을 지키기 위해 이 정도는 따져 봐야겠죠?
경매를 당한 임차인들을 상담하다 보면 안타까운 사연을 많이 듣게 되는데 앞서 말씀드린 것들만 잘 따져본다면 피해를 입지 않을 수 있을 것입니다.
☼이영애>
그 외에 또 다른 유의할 점은 없나요?
☞박철호>
이사를 들어가실 때 주민센터에 가셔서 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야겠죠!
하루라도 미루지 마시고 반드시 이사한 날 해두시기 바랍니다.
보증금을 증액했다면 재계약서를 작성하고 주민센터에 가서 확정일자도 받아야 합니다.
☼이영애>
전세를 구하지 못해서 이번 기회에 집을 사는 것은 어떨까요?
전세가와 매매가 차이가 많이 나지 않는다면 조금 돈을 더해서 구입하는 것도 좋을 것 같은데요.
☞박철호>
그 방법도 좋은 생각 입니다. 지금 소형평수 위주로 급매가 없어지고 호가가 오르고 있습니다. 전세가와 매매가의 차이가 거의 없을 정도 입니다. 산본에 있는 래미안25평형 매매가는 3억4000만인데 전세가는 3억1000만원에 이르고 있습니다.
이런 현상은 수도권에서 매우 빠르게 나타나고 있습니다. 앞으로 집값이 상승할지 판단하기에는 이르지만 지금과 같은 현상이 당분간은 지속될 것으로 예상되고 있습니다.
☼이영애>
매매로 구입할 때와 경매로 구입할 때 어떤 차이점이 있나요?
☞박철호>
많은 사람들이 경매라고 하면 어렵고 힘든 것 이라고 생각하지만 입찰법정에 가보면 발을 들일 틈이 없을 정도로 많은 사람들이 경매로 집을 구입하고 있습니다.
그 이유는 일반 매물가보다 싸게 구입할 수 있기 때문입니다. 현재는 높은 경쟁률로 인해 낙찰가가 많이 올라가고 있지만 그래도 부동산에서 구입할 때보다 저렴하게 구입할 수가 있습니다.
☼이영애>
그럼 경매로 구입할 때 주의할 점은 어떤 것들이 있나요?
☞박철호>
시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 장점이 있지만 권리분석을 잘못하게 되면 오히려 시세보다 더 비싸게 구입하게 되거나 소유권을 잃게 될 수도 있습니다.
입찰에 참여 하기 전 물건에 대한 권리분석을 철저히 해야 합니다.
☼이영애>
권리분석이 무엇이죠?
☞박철호>
크게 나누어 2가지로 볼 수 있습니다. 등기부등본에 있는 권리들을 분석하는 일과 물건지에 어떤 세입자가 살고 있는지 미리 조사하는 일 입니다.
경매로 낙찰을 받았는데 등기부등본에 말소되지 않는 권리가 있다면 추가적으로 돈이 들어갈 수도 있고 소유권을 잃게 될 수도 있습니다.
권리분석에서 가장 많이 일어나는 사고는 세입자의 보증금을 낙찰 받은 사람이 추가로 부담해야 하는 경우입니다. 예를들어 시세보다 5000만원 싸게 샀는데 세입자의 보증금 1억원을 추가로 부담해야 한다면 오히려 더 비싸게 사는 경우가 있을 수 있습니다.
☼이영애>
경매를 처음 접하는 사람들에게는 권리분석이 어려운 일이겠네요?
☞박철호>
네 맞습니다.
경매라고 하는 것은 민사집행법에 의해 진행하는 일종의 소송과 같은 절차입니다. 그렇기 때문에 시세보다 싸게 살수 있다는 생각에 섣불리 시작해서는 안 될 것입니다.
☼이영애>
그렇다면 경매로 집을 구입하려고 한다면 처음에 어떻게 접근해야 하나요?
☞박철호>
일반 사람들이 경매에 관한 모든 법 조항들을 공부할 수는 없습니다. 하지만 기본적인 권리분석에 관한 공부를 하는 것이 좋습니다. 책을 보는 것도 좋지만 초보자들이 책을 읽고 이해하는 것도 어려운 일 입니다. 저도 처음에 책을 통해 접하게 되었는데 경매 용어부터 낯설고 어려워서 무슨 말인지 너무 힘들었던 기억이 납니다.
경매강의를 하는 곳이 많이 있는데 초보자를 대상으로 하는 강의를 추천해 드립니다.
저도 일주일에 두 번씩 경매강의를 하고 있습니다. 강의를 듣고 나서 책을 보면 이해하기가 훨씬 쉬울 것입니다. 시세보다 몇 천 만원을 싸게 구입하기 위해 이 정도는 수고 하셔야 겠죠?
☼이영애>
박철호팀장도 경매컨설팅 업무를 하고 있는데 공부하기 힘든 사람들이 컨설팅 회사에 의뢰하는 것은 어떤가요?
☞박철호>
직접 경매에 관해 공부를 하기 힘든 분들이라면 공신력 있는 컨설팅 회사에 의뢰해서 진행하시는 것도 좋은 방법 입니다.
또한 경매를 직접 공부했더라도 처음에는 전문가의 도움을 받고 진행하는 것이 안전하고 편리합니다.
☼이영애>
경매컨설팅을 하고 있는 경매회사들이 많이 있는데 어떤 회사를 선택하는 것이 좋을까요?
☞박철호>
네 얘기 하신대로 법원 근처에는 많은 경매회사들이 있습니다. 믿고 맡겼다가 피해를 보는 사례들이 많이 있습니다. 의뢰하시기 전에 컨설팅 업체가 법원에 등록된 법인인지, 공제보험에 가입되어 있는지, 명도 업무는 변호사사무실을 통해 진행하고 있는지에 대해 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
경매를 통해 집을 구하는 것이 쉬운 일은 아니지만 아주 어려운 일도 아닙니다.
본인이 기본적인 지식을 공부해서 전문가의 도움을 받고 진행하거나 믿을 수 있는 컨설팅 회사를 통한다면 좋은 결과를 얻게 될 수 있습니다.
☼이영애>
경매로 구입할 수 있는 물건이 아파트 말고 다른 물건도 가능 한가요?
☞박철호>
네, 모든 부동산이 경매로 나오고 있습니다. 빌라, 단독주택, 오피스텔, 상가, 토지등 다양한 부동산을 경매를 통해 저렴하게 구입할 수 있습니다. 노후가 점점 길어지고 있는 상황에서 많은 사람들이 노후를 보장해줄 수 있는 임대 수익 물건에 관심을 갖고 있습니다.
다시말해 월세가 꾸준히 나오는 물건을 갖는 것이 많은 사람들의 목표가 되고 있습니다.
☼이영애>
경매 물건이 생각 했던 것보다 다양하고 많은 것 같네요. 그런데 모든 투자라는 것이 항상 수익이 나지는 않는데요 경매물건을 알아보는 사람들에게 당부하고 싶은 얘기가 있나요?
☞박철호>
네 맞습니다. 부동산경매를 신기루처럼 생각해서는 안 됩니다. 부동산경매를 통해 큰 수익을 낸 사람들도 있지만 반대로 손실을 보는 사람들도 많습니다.
권리분석은 기본으로 해야 하고 물건에 대한 분석도 이루어져야 합니다.
주변환경은 어떤지, 교통편은 어떤지, 건물 상태는 어떤지, 차후 개발상황은 어떤지 등 발품을 부지런히 팔아서 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
노력한 만큼 큰 수익으로 돌아오게 될 것입니다.
☼이영애>
그럼 경매를 참여하는 절차는 어떻게 되는지 다음 시간에 알아보도록 하겠습니다.
☞박철호>
제가 지금 하고 있는 업무인기도 한데요, 법원에 가서 입찰하는 방법에 대해 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다. 그리고 낙찰 받은 이후 절차까지 모두 알아 보도록 하겠습니다.
☼이영애>
수고하셨습니다^^
☞박철호>
네 다음 시간에 뵙도록 하겠습니다.
박철호 팀장 프로필
<경력>
現경매뱅크㈜ 팀장
前㈜하나로 경매법인 근무
<활동사항>
박철호의경매아카데미 네이버 카페 운영
홈플러스 평생교육스쿨 경매강의
http://www.fmnara.com/news/15563
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