<방송 다시 듣기>
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| ▲'성남 재개발, 이대로 좋은가'라는 주제로 대담을 갖은 FM분당 정용석 대표와 성남재개발1단계 중3구역 주민 이면희님. 대담에서는 성남 주민의 입장에서 바라본 성남재개발의 현실과 앞으로 성남 재개발지역 분양 활성화를 위해 성남시장을 비롯한 성남시의 적극적인 관심을 기대했다. |
1.성남시 재개발, 무엇이 문제인가
2.부실한 성남시정(재개발 계획의 문제점)
3.재개발 방식의 문제(공공합동재개발방식)
4.(주민의 입장에서 본)재개발 방향
5.마무리
☼안녕하십니까. FM분당방송 굿모닝분당, 월요스페셜 분당투데이입니다.
매주 월요일 아침에 청취자 여러분을 찾고 있는 굿모닝분당 월요스페셜 분당투데이는 한 주간동안 성남지역의 현안과 뉴스 당사자들의 생생한 목소리를 전해드리고 있습니다.
오늘은 ‘성남시 재개발, 이대로 좋은가’라는 주제로 얘기해 보겠습니다.
지난 1일, 성남시민사회포럼이 ‘성남재개발사업 정책토론회’를 개최했는데요. 토론회에서는 ‘현재 진행되고 있는 재개발 사업은 재검토해야 한다’는 지적이 나왔습니다.
그런데 이날 토론회에서는 토론을 참관한 재개발 지역 주민들의 질의응답 시간이 있었는데요. 더욱이 1단계 재개발 지역 주민들은 “지금의 재개발 방식은 주택 소유자를 세입자로 전락시키는 것”이라면서 “정책 입안자들이 현장 상황을 제대로 알고 정책을 추진하라”고 주장을 해서 눈길을 끌었습니다.
재개발의 목적은 지역 주민들을 위한 것이어야 한다는 것이 상식일 텐데요. 자세히 살펴보면, 꼭 그렇게 상식적으로 진행되고 있지는 않은 것 같습니다.
그래서 오늘 방송에서는 성남 1단계 재개발 지역 주민을 모시고 주민의 입장에서 바라 본 성남시 재개발 사업의 문제점에 대해서 얘기를 나눠 보겠습니다.
☼오늘 방송은 아마도 성남시민의 입장에서 ‘성남시 재개발 사업’에 대한 문제 제기를 하는 시간이 될 것 같습니다.
오늘 방송 이후에는 재개발 사업 관련 당사자들의 입장도 들어보는 시간을 계획하고 있습니다.
청취자 여러분~10시까지 끝까지 채널을 고정해 주시고, 오늘 FM분당 방송과 함께 ‘성남시 재개발, 이대로 좋은가’라는 주제에 대해서 다 같이 생각하는 의미 있는 시간이 됐으면 합니다.
1.성남시 재개발, 무엇이 문제인가
☼네~ 그럼 본격적으로 오늘 방송의 주제인 ‘성남시 재개발, 이대로 좋은가’라는 주제로 얘기를 해 보겠습니다.
오늘은 ‘성남시 재개발 1단계 지역인 중앙동 주민’ 이면희 님께서 자리를 해 주셨는데요.
☼주제에 앞서 자기소개를 간단하게 부탁드리겠습니다.
☥이면희 님 > 성남시 재개발 1단계 구역인 중(앙동)3구역 주민입니다. 현재 이 지역에는 ‘주민대표회의’가 존재 합니다. 그렇지만, 저는 임원은 아닙니다.
☼아까 말씀드렸다시피, 지난 1일에는 ‘성남재개발사업 정책토론회’가 있었는데요.
☥이면희 님 > 저는 토론회 방청인으로 참석했습니다. 토론회에서는 지금 현재 성남시 재개발 상황이 어렵다는 것에 대한 대책과 문제점 해결을 위한 얘기가 오고갔습니다.
성남시 재개발은 3단계로 계획돼 있는데, 중(앙)동과 단대(동)구역은 1단계입니다.
☼‘성남시 재개발 1단계 구역’은 무엇이 문제인가요?
☥이면희 님 > 사실, 주택 소유자들도 문제를 잘 모릅니다. 그리고 성남시와 LH공사는 고민은 깊은데 (재개발 문제) 해결이 어려운 상황입니다.
현재 중(앙)동은 내년 7월, 단대동은 내년 9월 입주 계획입니다. 아파트 외부(골조) 공사는 끝났고 내부 공사 중입니다.
LH공사가 시행사이고, 중(앙)동은 롯데건설, 단대동은 대우건설이 시공사입니다.
☼그런데 어떤 문제가 생긴 건가요?
☥이면희 님 > 문제를 간단히 말하면, 돈 문제입니다.
‘과연 원래 집주인들이 (재개발 후) 자기 집을 찾아 들어 올 수 있을까’하는 문제인데요. (재개발로 인해서) 현재 주민들은 도촌동을 비롯해서 외부로 나와 있습니다.
☼이면희 님을 중심으로 (재개발) 문제를 설명해 주시죠.
☥이면희 님 > 흔히 관리처분이란 종전 자산을 종후(앞으로 받을 가격) 자산으로 마지막 처분하는 과정을 말합니다. 1단계의 경우, 2007~2008년 사이에 이뤄졌는데요.
예를 들어, (주택소유주 입장에서) 자기 주택의 (현 시세) 값어치가 1억인데 추후 1억5천만 원의 값어치가 예상되므로 5천만 원을 더 부담하고 (재개발 후) 새집으로 들어오는 것입니다.
종전 종후(앞으로 받을 아파트 가격)
분양지 대지20평형 → 34평형 아파트
성남 건축36평 1억 원 정도의 추가부담
<감정가2억5천만 원><권리가(개발이익)3억 원><분양가4억 원>
1단계 재개발 방식은 ‘원가정산방식’인데, 이것은 (재개발 비용의) 모든 것을 주민이 책임지는 방식입니다. 그래서 (주민들 입장에서는 위험하다고) 한 때 반대도 했습니다. 하지만 주민 표 대결에서 50%동의를 넘어서 (원가정산방식으로) 추진된 겁니다. 그런데 주민 표 대결에서는 원 주민들이 절대 못 이깁니다. 왜냐하면 외부권리자(타지역 거주 집주인)가 내부권리자(원지역 거주 집주인)보다 많습니다.
조합 추진위원회 방식이면 75%동의를 얻어야하므로 지역주민들의 뜻을 반영할 수 있으나, LH공사와 같은 공기업 재개발 방식은 주민대표회의에서 50%동의를 넘기면 모든 게 결정되는데요. 어떤 이유에서 건 개발을 원하는 주민 표가 10%는 깔려 있습니다. 그렇기 때문에 (공사가 주도하는 주민대표회의 방식에서는) 원 지역 주민들의 뜻에 따라 (재개발 방향이) 결정되지 못 합니다.
보통 LH공사는 재개발 할 때 주민대표회의로 구성을 합니다. 그렇게 되면 (주민 동의율이 50%만 넘기면 되므로) 주민의 (재개발 사업) 결정력은 없습니다.
☼그러면 LH공사는 무얼 제시했나요? 어떻게 하자는 건가요?
☥이면희 님 > 무엇보다 관리 처분이 매우 중요합니다. 예를 들어, 분양지 대지 20평형(1단계 구역의 78%이상이 20년 이상된 집들임) 기준으로 30평형 아파트면 돈이 안 들이고 입주할 수 있다고 LH공사는 말했습니다.
(아까 설명했다시피) 관리처분을 할 때, 감정가 3억 원짜리 주택을 새 아파트 4억으로 하면 1억 원을 주민이 부담해야 합니다.
그런데 (재개발 사업) 수입은 1가지뿐입니다. 일반 분양 수입뿐입니다. 추가비용은 주민 부담입니다.
성남시 1단계 재개발의 문제는 일반 분양가가 너무 높이 책정된 겁니다. 그리고 30억짜리 모델하우스 지어놓고 1채도 못 팔았습니다. 그것은 고스란히 주민 부담입니다. 주택소유자가 책임을 지는 원가정산방식이므로 모든 손실의 책임은 주택소유자에게 있습니다. 투기 분위기가 아니고서는 현실성 없는 분양가였습니다.
만약 34평형 5억5천만 원짜리 아파트가 4억5천만 원에 분양되면 1채당 1억 원의 손실을 안게 됩니다. 손실분은 (원가정산방식이라서) 주민이 분담하게 되는데요. 문제입니다.
2.부실한 성남시정(재개발 계획의 문제점)
☼이면희 님~ 그 동안 성남시는 성남시 재개발 사업에 있어서 어떻게 관여하고 있나요?
☥이면희 님 > 성남시가 원래 재개발 기본 계획을 수립했습니다. 하지만 성남시는 지방공사가 없기 때문에 (시행하지 못하고) 도시기본계획만 세운 겁니다.
그리고 2001년경, 주민을 배제한 채 성남시와 LH공사가 사업시행 약정을 맺었습니다.
☼성남시는 재개발 사업에 있어서 어떤 자세를 취하고 있나요?
☥이면희 님 > 지난 (이대엽) 시 집행부에 비해 완전히 달라졌습니다. (이재명 시장은) 후보 때부터 (재개발)공약을 약속하였고 재개발 사업 문제에 대해서 많이 인식하고 있어서 수정중원구에서 (주민들의) 기대가 많았습니다.
그리고 성남시장 취임 직후 법의 범위 안에서 문제를 많이 해결해 줬습니다.
재개발 계획 시, 과도한 도로와 공원 계획이 있었는데요. 재개발 1단계 지역은 규모가 작아서 공원 건립이 필수 계획 사항이 아닙니다. 그리고 2개의 종교부지는 종교단체가 계획을 철회하고 현금청산을 했습니다.
종교부지의 경우, 주민 이주 전에 처리할 수 있는 여유가 있었기 때문에 당시 주민들은 (아파트 증설을 목적으로) 설계용도변경을 요구했습니다. 하지만 방치가 되었고 신속 처리를 요구했으나 처리되지 않아 경기하향세를 타고 몇 년간 이자만 물었습니다.
그런데 (이재명) 시장 취임 후 일반택지로 용도 변경이 이뤄지고 중앙동 주민 센터와 어린이집을 유치하게 되면서 해결됐습니다. 그리고 도시계획선(도로)보상까지 받게 되었는데, 금전적으로 350억 원의 이익이 발생했습니다. 그로 인해 주민 부담이 경감 되었는데요. 조합원(권리자) 약330여 명 평균 1억 원씩 부담이 줄었습니다.
1억 원 부담해야 할 사람이 2억5천만 원까지 추가 부담해야 하는 어려운 상황이었는데 말이죠.
공원을 없애고 아파트 1개동 건설로 대신하는 조치도 취해졌습니다.
이러한 것은 주민대표회의와 이재명 시장의 노력의 결과입니다.
하지만 현재는 일반 분양이 저조한 문제에 봉착해서 3~4천만 원 부담이 가중되었습니다.
일반 분양의 경우, LH공사가 최악의 상황을 상정 했어야 합니다. LH는 과도하게 분양가를 부풀리는 정책을 했습니다.
또한 재개발 손실을 주민이 떠안는 원가정산방식을 했습니다. 당시 LH공사가 ‘(주민들에게) 책임지라’는 소리는 안 했지만 책에 ‘지나가듯’, ‘손익을 돌려 드린다’고 썼습니다. 손해도 돌려 드린다는 말뜻을 바로 생각할 수 없었습니다. 그래도 그 당시 부동산 경기가 좋고 해서 넘어 갔습니다.
재개발지역 원래 주택소유자들은 대부분 ‘집값이 올라 빌라라도 사서 이주 하려’고 합니다. 외부권리자는 아파트를 보고 사지 만요.
1단계 재개발이 진행될 수 있는 이유는 주민동의율이 50%만 넘으면 되기 때문이지만, 만약 조합방식이라면 75%~80%이기 때문에 진행이 불가능 했을 겁니다.
☼이렇게 보니까, 재개발에 있어서 분양 문제가 핵심인 것 같습니다. 현재 분양 정도는 어떻습니까?
☥이면희 님 > 어렵습니다. 청약율은 약34%정도입니다. 계약이 저조한 상태입니다. 청약자들이 불안감을 갖고 있기 때문에 계약이 저조한 것 같습니다. (최종 계약을 안 하면) 청계저축이나 청약금을 되돌려 받을 수 있다 보니 (최근 부동산 경기 영향으로) 분위기가 그런 것 같습니다.
현재로서는 아파트를 사는 입장에서 매우 좋은 조건입니다. 평당1,300만원으로 내린 겁니다.
성남시 1단계 재개발의 경우, 책임지는 일(돈 드는 일, 손실 부담)은 주민이하고 대부분의 권리행사는 시행사인 LH공사에서 합니다.
분양가를 내린 것은 주민들이 손실을 감수하고 내린 겁니다.
LH공사에서 민간 재개발 사업에 참여한 곳 중에서 위치가 좋음에도 불구하고 서울지역에서 2년간 7차례 분양가를 내린 곳도 있습니다.
그래서 (1단계 지역에서는) 서울지역 처럼 그렇게 하면 안 된다고 설득해서 1번에 적정가격으로 최선의 노력을 하기로 했습니다.
그런데, 1단계에서 현재 나머지를 미분양으로 보기에는 주택공급규칙에 문제가 있다고 봅니다.
25.7평형 이하는 국민주택입니다. 59제곱미터(18평형), 84제곱미터(25평형)은 장애인을 비롯한 우선순위분양을 해야 합니다. 34평형 정도가 바로 일반 분양을 할 수 있습니다. 18평형과 25평형은 무주택자만 1,2,3순위 자격이 있습니다.
이렇듯 우선순위분양을 마친 청약율을 미분양이라고 지칭하는 것은 문제가 있다고 봅니다. 국가적으로 표현을 바꿔줄 필요가 있습니다.
1단계 재개발 구역은 오는 12월15일부터 16일까지 전면적으로 일반 분양을 실시합니다. 분양 물건은 18, 24, 34평형입니다.
☼그런데 아까 말씀처럼 단계적으로 분양가를 내리면 (먼저 계약한 사람 입장에서 손해를 보는) 문제가 생기지 않나요?
☥이면희 님 > LH공사에서는 분양가 가격 하락분 만큼은 처음과 똑같이 적용합니다. 먼저 계약하면 선점하게 되는 겁니다. 즉, 앞서 높은 가격에 분양 받았더라도 추후 분양가가 내려간 만큼 보상해 줍니다. 법률적으로 정직하게 보장합니다.
3.재개발 방식의 문제(공공합동재개발방식)
☼이면희 님~ 재개발 사업에 있어서 성남시 개입에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
☥이면희 님 > 지도자의 마인드와 의지가 중요합니다. 성남시장님이 재개발 정책에 사활을 걸겠다고 하면 가능합니다.
해결방안으로는 2단계 재개발의 경우, (이재명 시장께서 법적 범위에서 지원 다했지만) 1단계의 실패를 거울삼아 미리 손질하고 준비해서 가야 합니다.
현재 2단계 사업이 어정쩡하게 진행되는데도 성남시가 적극적으로 개입하지 않고 있습니다.
신영수의원은 최근 ‘공공합동재개발방식’이 신개발 방식이라고 하는데, 신의원님은 국가의 일을 하셔야 하구요. 성남시가 적극적으로 해야 합니다. 성남시가 해야 할 일입니다.
처음 (성남시, 시의회, 주민대표, LH공사)4자협의체를 구성해서 진행한 걸로 아는데요. 나중에 성남시가 빠진 듯 합니다. 성남시에서 확고한 개념으로 시행해야 합니다. 정부에 건의도 하고 말이죠.
안타까운 것은 1단계 재개발을 보고 2단계 재개발을 진행해야 하는데 그렇지 못 하다는 것입니다.
제가 만약 성남시장이라면, 1단계 구역에서 살다시피 하겠습니다. 성남시 인구의 절반이 수정중원구에 살고 있습니다.
표를 떠나서 (재개발의) 새로운 계획을 수립하면서 할 수 있습니다.
1단계 사무소에서 모든 걸 볼 수 있습니다. LH공사는 발등의 불입니다. LH공사에도 자료들을 요청할 수 있습니다.
☼이면희 님~ 1단계 재개발 구역의 해결방법에 대한 생각을 듣고 싶습니다.
☥이면희 님 > 재개발 1단계는 단지가 작지만 열악한 환경입니다.
시정이라는 것은 연속되는 것이므로 이재명 시장님도 자유로울 수 없습니다. 억울하고 부당하다고 생각할 수도 있지만 그리고 1단계 지역 많이 도와 주셨지만 말이죠.
원시가지 입지는 부족하지 않습니다. 현재 판교의 가치는 강남에 버금갑니다.
원시가지는 달동네 이미지가 강합니다. 하지만 주거환경개선 후에는 훌륭한 입지가 부각 됩니다. 현재 LH와 주민 홍보 능력은 부족합니다.
탤런트형 정치인이 있듯이, 1단계 현장 샘플하우스 개소식에서 시장님의 언론 간접 광고를 원했습니다. 중앙지 중앙언론에 보도자료 협조요청하면 수도권에 홍보하게 됩니다.
이곳은 남한산성을 병풍 삼아 판교 분당에 버금가는 곳입니다. 적극 홍보하면 효과 극대화 될수 있습니다.
그런데 기존 방식이면 홍보가 안됩니다. 돈으로는 한계입니다. 이번 청약을 위해서 5억이 들었습니다. 모두 주민 부담입니다.
시장님이 중앙방송에서 모델 돼서 홍보하는 걸 바랍니다.
4.(주민의 입장에서 본)재개발 방향
☼이면희 님~ 재개발 지역 주민의 입장에서 성남시 재개발 사업은 어떻게 진행돼야 한다고 생각하십니까?
☥이면희 님 > 원시가지(수정중원구)는 강남3구에서도 부러워하는 곳입니다.
도시환경만 정비되면 되는데 이해가 부족합니다. 홍보 부족입니다.
현재 억울하게 분양가가 싸게 내놓게 됐습니다. 안 알려졌습니다.
구시가지는 산동네에다가 학군이 문제라고 알려졌습니다.
개인적으로 시장님이 언론에 노출하고 하면 난세(부동산 불황기)에 영웅난다고 시장님이 시민을 살리기 위해 돈 아끼는 거 이상으로 홍보효과 있습니다.
산동네라는 이미지는 아파트 단지가 답입니다. 구릉지이면서 택지를 작게 쪼갰기 때문에 분당과 같은 아파트 촌의 형태입니다.
원주민들이 (재 입주할 돈이 부족해서) 떠나는 것을 방지해야 합니다. 정비가 필요합니다. 중동 600세대의 (성남시에 지불해야 할) 국공유지는 200억 원입니다. 단대구역은 800억 원입니다. 이로 인해 성남시는 이익이 생기게 됩니다.
그래서 토지취득에 관한 법안이 국회에 계류 중인 걸로 알고 있습니다. (국공유지의 처분) 그렇게 되면 재개발 이주비 등이 경감 됩니다.
작은 평수 세분화해서 정착할 수 있도록 유도해야 합니다.
(성공적인) 이주단지 도촌동의 경우, 소유자로 나가 있다가 집 팔면 원래 2달 내에 퇴거해야하는데, 무주택자가 되어 살 수 있게 시행되고 있습니다. 이것은 성공적인 정책입니다. 구시가지는 소유자가 세입자보다 월등히 잘 살지 못합니다.
재개발 2단계도 이주단지 지어주면 이주부담이 없을 겁니다.
서울공항 때문에 고도제한이 있지만 5층 이하 저층 공급으로 이주 단지로 활용해야 합니다.
재개발 지역의 형편 어려운 집주인들의 주거문제가 해결하면 성남은 수도권 유일의 (훌륭한) 도시가 됩니다.
5.마무리
☼오늘 방송을 마무리 할 시간이 됐습니다.
오늘은 ‘성남시 재개발 1단계 지역인 중앙동 주민’ 이면희 님을 모시고 주민의 입장에서 바라 본 성남시 재개발 사업의 문제점에 대해서 말씀을 나눴습니다.
앞으로 성남시 재개발 사업을 추진하는데 있어서 현장 주민들의 목소리에 더욱 귀를 기울여야 하지 않을까 생각이 들었는데요.
오늘 방송은 성남시민의 입장에서 ‘성남시 재개발 사업’에 대한 문제 제기를 하는 시간이 된 것 같습니다.
오늘 방송 이후에는 성남시, LH공사의 입장도 들어보는 시간을 준비하도록 하겠습니다.
☼모쪼록 오늘 방송이 청취자 여러분들에게 도움이 되셨길 바랍니다.
☼다음 주에도 변함없이 한 주간의 성남지역의 현안에 대해서 당사자들과 직접 얘기를 나누도록 하겠습니다.
다음 주 월요일에 뵙겠습니다.
그럼, 오늘 하루도 행복하게 보내시길 바랍니다.
지금까지 굿모닝분당 월요스페셜 분당투데이 진행을 한 FM분당방송 정용석 대표였습니다.
http://www.fmnara.com/news/11158
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